L’Assemblea di condominio

In questa puntata, appare doveroso analizzare sinteticamente l'organo deliberante del condominio: l'assemblea.Disciplinata dagli artt. 1135, 1136 e 1137 del Codice civile, è il consesso dove si discutono e deliberano le decisioni che riguardano la gestione ordinaria delle parti comuni del condominio, la manutenzione straordinaria, la nomina o la revoca dell'amministratore.

La convocazione dell'assemblea spetta all'amministratore, il quale ha l'obbligo di convocarla almeno una volta l'anno per l'approvazione del rendiconto annuale. Può convocarla anche un solo condomino nel caso di assenza o impossibilità dell'amministratore. Il diritto di convocazione, inoltre, è attribuito ad almeno due condòmini, che rappresentano 1/6 dei millesimi, quando, dieci giorni dopo averla chiesta all'amministratore, questi abbia ignorato la richiesta o si sia rifiutato.Infine, in assenza dell'amministratore, l'assemblea può essere convocata dal curatore speciale, nominato dal giudice, che ha il compito di definire la legittimazione sostanziale e processuale del condominio.

Chi convoca l'assemblea deve inviare ai condòmini un avviso, in forma scritta, riportante giorno, ora e luogo della riunione, insieme ai punti all'ordine del giorno. La convocazione può avvenire tramite posta raccomandata, fax, posta elettronica certificata (PEC) o consegna a mano. Per cui, devono considerarsi nulle le convocazioni fatte a voce. L'assemblea in prima convocazione deve tenersi almeno cinque giorni dopo la ricezione della convocazione. In caso contrario, ai sensi dell'art. 1137 c.c., tutte le delibere approvate potranno essere impugnate e annullate.

Ma chi partecipa? La risposta potrebbe sembrare scontata, ma non lo è. Infatti, oltre a tutti i condòmini e l'amministratore, il diritto a partecipare si estende anche a chi gode di un diritto d'uso o di abitazione o, ancora, all'usufruttuario che esercita il diritto di voto soltanto negli affari di ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Anche l'affittuario può partecipare e votare, ma esclusivamente per le questioni che riguardano il servizio di riscaldamento e il condizionamento dell'aria. Ancora, possono partecipare soggetti estranei al condominio, ad esempio periti o titolari di imprese edili.

E se un condomino non può essere presente? In questo caso si può delegare sia ad un altro condomino che ad un esterno. Le regole per la validità della delega sono: la forma scritta; la non delegabilità dell'amministratore; nel caso di più di venti condòmini, l'impossibilità del delegato di rappresentare più di 1/5 sia delle persone sia del valore millesimale.
Tutte le questioni riguardanti la vita condominiale devono essere dibattute in assemblea. Ai sensi dell'art. 1135 c.c. l'assemblea ha il compito di:

• nominare, confermare o revocare l'amministratore e definire la sua eventuale retribuzione;
• approvare il rendiconto annuale e deliberare sull'impiego dell'eventuale residuo attivo;
• approvare il preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e la relativa ripartizione tra tutti i condòmini;
• provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.

A norma dell'art. 1136 c.c., l'assemblea è valida, in prima convocazione, se sono presenti almeno i 2/3 dei partecipanti in possesso dei 2/3 dei millesimi. In seconda convocazione il quorum necessario si costituisce con la presenza di 1/3 dei condòmini rappresentanti 1/3 del valore millesimale.
Durante lo svolgimento dell'assemblea deve essere redatto un apposito verbale, nel quale dev'essere riportato tutto quello che accade. L'amministratore è tenuto a trasmetterne copia a tutti i condòmini. Il verbale deve contenere: le date di prima e seconda convocazione; un'eventuale nota sulla prima convocazione andata deserta; i riferimenti dei condòmini o dei delegati; il quorum e la validità dell'assemblea; i nomi degli assenti, dei ritardatari e di chi lascia prima; le delibere approvate e non, riportando i relativi quorum, i contrari e gli astenuti; i documenti da allegare; le eventuali nomine periodiche di amministratore e consiglieri.

Se avete domande o dubbi da chiarire sull'argomento potete scrivere a redazione@coratoviva.it. Le risposte non si faranno attendere.