Cadere nello spazio condominiale. Responsabilità e risarcimento

Può capitare, purtroppo che qualcuno cada in aree condominiali a causa della mancata manutenzione delle stesse. In tal caso, sarà responsabile ai sensi dell'art. 2051 c.c., per i danni provocati ai condòmini e a terzi, il condominio, quindi l'amministratore, in quanto custode delle aree condominiali.

La recentissima sentenza n. 49952/2018 della Corte di Cassazione ha affermato che, civilisticamente, si applica l'art. 1130 c.c. secondo il quale l'amministratore ha l'obbligo di provvedere alla manutenzione delle parti condominiali (scale, giardino, ecc.), essendone custode. Pertanto, egli ne è responsabile ai sensi dell'art. 2051 c.c. (responsabilità da cose in custodia).

Il condominio è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le parti condominiali non rechino pregiudizio a condòmini o terzi. Infatti, grava su di esso l'obbligo di mantenere e conservare le aree comuni (Trib. Bari, n. 2489/2013).
L'amministratore, però, può evitare la propria responsabilità se dimostra che l'evento è avvenuto per caso fortuito. Infatti, se l'amministratore dimostra che il danno è derivato da cause imprevedibili e inevitabili, provocate da terzi, che non potevano essere né conoscibili né eliminabili tempestivamente, oppure da cause di forza maggiore (terremoti, ecc.), o, ancora, da distrazione dello stesso danneggiato, esso è liberato dalla responsabilità (Cass., n. 15042/2008).
Né, tantomeno, qualora l'imperfezione sia risalente nel tempo, è risarcibile il danno subito da un condomino che avrebbe dovuto conoscere la pericolosità del bene condominiale, per cui avrebbe dovuto usare maggiore cautela nell'utilizzo. Al contrario, il risarcimento viene più facilmente riconosciuto ai terzi che usufruiscono del bene per la prima volta o saltuariamente.

Pertanto, deve essere dimostrato il nesso di causalità tra danno e violazione degli specifici obblighi di manutenzione e conservazione della parte condominiale in capo all'amministratore.

In caso dovesse ritenersi, invece, accertata la colpa dell'amministratore, la già citata sentenza n. 49952/2018 della Corte di Cassazione ha affermato potrebbero esserci anche profili di responsabilità penale. In tal caso, il danneggiato, infatti, potrà intraprendere un'azione penale contro l'amministratore per il reato di lesioni colpose, e costituirsi parte civile nel processo penale per il riconoscimento del risarcimento del danno subito.

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