B&B in condominio: si può?

Per aprire un'attività di affittacamere o un B&B è necessario il consenso dell'assemblea condominiale?

Partiamo dal presupposto che il proprietario è libero di usare il proprio appartamento come ritiene più opportuno, ovviamente nel rispetto delle norme, ed in modo da non pregiudicare sia i diritti altrui sulle parti comuni sia la stabilità, il decoro architettonico e la sicurezza dell'edificio stesso. Tale conclusione la si evince dal combinato disposto degli artt. 1102, 1120 e 1122 del codice civile.

Come ha stabilito la giurisprudenza più recente, infatti, l'apertura di attività quali Bed & Breakfast o di Affittacamere all'interno di un appartamento non comporta un diverso utilizzo degli stessi da quello di "civile abitazione", né, tantomeno, può danneggiare gli altri condòmini (Cass. n. 207/2015; Cass. n. 24707/2014). Quindi, secondo la recente sentenza n. 18557/2016 del Tribunale di Roma, non è necessaria l'approvazione dell'assemblea condominiale per l'apertura di dette attività.

Pertanto, l'unico modo per impedirne l'apertura è farne espresso divieto all'interno del regolamento condominiale. Innanzitutto, però, affinché tale divieto possa essere valido, è necessario, per il principio dell'autolimitazione, che il regolamento sia stato approvato all'unanimità.
Ancora, sempre secondo la Cassazione, è necessario che i divieti e le limitazioni riguardanti l'utilizzo degli appartamenti previsti dai regolamenti condominiali siano espliciti ed inequivocabili (Cass. n. 19212/2016). Per cui, nel caso in esame, il divieto di apertura di B&B all'interno del regolamento deve essere espressamente previsto. Non sarà, dunque, sufficiente un generico divieto ad attività che possano turbare la tranquillità condominiale, o disposizioni simili.

Ovviamente, nel momento in cui un condomino, accertata la mancanza di limitazioni nel regolamento condominiale, decida di aprire tale attività, deve, comunque, tener considerare le statuizioni normative ordinarie e speciali, quelle urbanistico-edilizie, dei regolamenti di pubblica sicurezza o di polizia urbana o di altre autorità amministrative.

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